5月24日鑫盛谷，市住建局等五部门联合印发《关于进一步优化房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），从八方面优化东莞房地产政策。5月31日下午，市住建局发布《通知》政策解答，对刚落地的新“莞八条”进行政策解读。

以下是《关于进一步优化房地产相关政策的通知》（东建〔2024〕4号）政策解答全文：

一、土地供应规则有何调整变化？

自2024年5月24日起发布土地出让公告的新出让住宅用地（包括兼容商服等多用途的住宅用地），分用途明晰土地价款，在出让公告和合同中明确各用途土地价款，利于企业据实核算不同用途部分的土地开发成本，且可在出让公告中明确分期付款利息按LPR执行，提高利息计算科学性，选择更利于企业计息方式，进一步降低开发成本。

二、建筑工程容积率计算规则有何优化？

（一）优化规则的适用范围

一是2024年5月24日起通过招拍挂方式新签订土地出让合同的住宅项目，二是按照《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》（东府〔2023〕4号）及其相关配套文件执行新政策的“三旧”改造住宅项目。

（二）具体优化内容

1.风雨走（连）廊

风雨走（连）廊满足无维护结构、宽度不大于2倍层高且不大于9.0米的部分可不计容。宽度大于2倍层高或大于9.0米的风雨走（连）廊，其超出的部分需要按结构底板水平投影全面积计算计容建筑面积。

2.半地下室停车场

为优化地下空间的通风和采光，提高停车场环境品质，半地下室外露出地面的平均高度不超过2米时可免计容，当半地下室外露出地面的平均高度超出2米时，则需按地下空间的建筑面积全部计入计容建筑面积。

3.公配设施

东建〔2024〕4号文规定的可不计容配套设施，具体是指一个居住项目内同一种配套设施合计的建筑面积不大于60平方米的部分可不计容，当同一种配套设施合计建筑面积大于60平方米，则超出部分需计容。

4.凸（飘）窗

考虑空调设备尺寸迭代更新，原0.6米飘窗进深规定可能不满足新型设备安装空间需求，因此凸窗进深尺寸放宽至0.8米；同时为鼓励企业开发多样化的住宅空间，提升住宅品质，放宽凸（飘）窗窗台与地面高差要求，不再要求高差小于0.2米时方可不计容的规定。

5.阳台

落实《民用建筑通用规范》新要求，不再区分结构内、结构外阳台，累计开敞率不小于25%的阳台按一半计算计容建筑面积；同时为满足高品质居住空间需求，鼓励住宅项目配置更舒适开阔的景观阳台，因此只对开敞率做限制要求；为打造城市重要景观界面，引导住宅建筑立面公建化处理，特提出在规划条件有明确要求做封闭阳台的，可以参照开敞阳台规则计算一半的计容建筑面积，提高建设单位对立面公建化处理的积极性。

三、房地产开发项目开竣工违约金如何计算？

降低新出让及已出让的房地产开发项目的开竣工违约金标准，具体调整标准另行制定公布。原出让合同中对于竣工违约责任核算未区分已建部分，现明确竣工违约责任核算时，以逾期竣工计容建筑面积占总计容建筑面积比例核算违约金（一宗地存在多种用途的，不区分用途和功能）。

四、新建商品住房项目销售流程有何变化？

新建商品住房项目取得预售许可证（或现售备案证书）并完成建档后，无需先在“莞e认购”小程序进行为期三天的集中认购登记，开发企业可自行组织开盘销售活动。开发企业仍需与购房人线上签订《东莞市商品房认购书》（范本）和《商品房买卖合同》。

五、新建商品住房项目价格备案有何调整？

房地产开发企业可以分批次申请办理新建商品住房预售许可（现售备案），最小申请单元为栋（幢），并同步申报每套房屋的销售价格。开发企业无需在首次申请办理预（现）售前申报项目整体均价。

六、对网签销售价格及调整申报价格有何规定？

新建商品住房网签销售价格不得高于房屋申报价格，且比申报价格下浮不超过15%（含）。已办理预（现）售但未售出的新建商品住房需调整销售价格的，自取得预售许可证（或现售备案证书）之日起满30天方可上浮调整，上浮幅度不超过5%（含），下浮幅度不限。

七、住房公积金个人住房贷款新政怎么执行？

（一）新政策的执行时点

2024年5月24日起，业务系统提交审核时即按照新政执行。

（二）本次政策执行的截止日期

本次调整的政策自2024年5月24日起实施，执行至2025年2月28日（即截至《东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法》有效期届满之日）。届时本政策需延续执行的，将另行发布通知。

八、差别化住房信贷政策有何调整？

（一）对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。

（二）对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于25%，取消利率下限。

（三）对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

（四）对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

在2024年5月24日后（含2024年5月24日）完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签，均可按本政策执行。在2024年5月24日前已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签，商业性个人住房贷款政策按原规定执行。

南方+记者 谢麦诗鑫盛谷